开栏的话
对于企业主而言，进行各项资产评估有时非常有必要，因为当我们委托评估的时候，往往意味着，我们需要依据一份专业的评估报告去支撑我们的一些诉求。
那么，如何更好的支持评估师开展评估工作，从而让资产评估报告更加准确客观的反映我们的各项资产价值呢？
咱们的评估师近期就做了一些总结，希望能够帮助咱们企业主更好的与资产评估师们沟通与合作，也帮助我们得到一份更有价值并且权威专业的资产评估报告。
咱们企业主在委托评估时，往往有一些比较主观的诉求。比如一种特别常见的，“能不能给我评估的高一点？”。
这里提醒大家，评估结果的高低，并不是由评估师主观意志决定的，评估结果需要有真实有效的材料数据等的支撑。
“资料越完整，越能体现资产价值”，因为这些资料往往能够成为评估结果的依据。
比如一些需要拆迁或者搬迁的企业主，可能会需要评估建筑物，那么在与评估师的接触时，应该会经常听到评估师要求提供竣工结算。
为什么评估师们都在要竣工结算？竣工结算有什么用？我们来通过一组问答，回答大家的疑惑。
评估师答疑QAQ：评估师们为什么需要竣工决算？A：工程结算材料如果完整的话，我们能够更加清楚的了解到，比如工厂等建（构）筑物在建筑施工中用了多少的人、材、机，我们也能够更加清楚的去核算工程量。而竣工结算中，一般都有清晰的工程量的记录。
然后根据当时记录的人、材、机的工程量，再结合当下的价格，采用重置成本法进行评估，就可以模拟出重建的成本了。
Q：为什么要采用重置成本法评估？A：常用的评估方法也有收益法、市场法等。但是如果就拿一般的工厂举例的话，工厂往往远离市中心，位置比较偏远。而且，一般来说也是工业用地的性质。
如果采用市场法的话，考虑到厂房与厂房之间的建筑结构、面积等参数，很难找到相似的交易案例。再者，附近的工业区中可能也很难找到直接会把厂房卖掉的，一般都是卖公司。
所以说像今天提到的这种工厂的话，市场法和收益法在评估实践中，往往缺少相似案例。
对于收益法而言，除了难以找到案例之外，还有就是几个参数比较难确定。
假如使用收益法的话，我们假设厂房会向外出租，那么我们需要知道厂房可以租多少年（根据不动产证上的使用年限计算），租金多少（参考附近厂房的租金），然后做一个小的市场法确定，然后再考虑空置率的问题。但是由于案例少，所以空置率较难确定。然后结合现实情况，企业的厂房一般都是自己建的，很少有租厂房的（但是租库房的倒是挺常见），所以租金也很难确定。由于这两个参数比较难确定，所以像类似情况下，一般会采用重置成本法。
但是，也要结合具体的工厂企业需要评估的建（构）筑物的性质，再去决定用哪一种评估方法。在实践中，有时不仅仅只采用一种评估方法，也是可能会采用多种评估方法，最后确定一个合理的评估结果。
Q：如果没有竣工结算，还能评估吗？A：如果没有竣工结算的话，也是可以评估的，一般情况下，结果也不会相差太大，只是如果没有的话，可能会出现一些遗漏的工程量，咱们企业自己如果没有申报这项资产，又没有任何证据能够证明的话，那么可能就会影响评估的结果和自己的预期。
所以，一般还是建议企业主在做工厂厂房等建（构）筑物的评估时，能够提供完整的竣工结算材料，并完整的申报自己的各项资产。
知识点扩展什么是竣工决算？竣工结算书包含什么？竣工结算是工程竣工的一整套厚厚的材料。
竣工结算是由施工单位做的，是施工单位得到工程款项的重要依据。
施工单位应在工程竣工验收合格后的一定工作日内，向建设单位递交竣工结算报告及完整的结算资料。
这里的结算资料是指对施工单位完成的全部工作价值的详细结算，以及根据合同条件对应付给施工方的其他费用的合计。经过审查核定后的工程竣工结算是核定建设工程造价的依据，也是建设项目验收后编制竣工决算和核定新增固定资产价值的依据。
竣工结算书包含哪些内容？（一）工程结算书（施工单位公章、预算负责人、建设单位公章、负责人）
（1）封面
（2）工程名称，建设及施工单位，工程造价、经济指标，编制人员及证号等
（）结算汇总表
（4）结算编制说明
（5）结算明细表
（6）附原中标报价或邀请招标批件
（二）竣工图纸
（三）现场签证或变更单
（四）当地有关部门发布的工程结算文件
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