原创吴丹上海长宁法院
裁判要点
在地下车库物业费标准的约定条款具有模糊性、当事人存有理解争议的情况下，应运用合同法解释原则，结合合同的其他条款、实际履行过程、交易习惯等加以判断。若经审查，确属约定不明之情形，则应适用合同漏洞填补规则，由当事人就物业费标准先行进行协商。
在协商不成的情况下，若当事人有继续履行合同并受该合同约束之意思表示，法院可引入司法评估机制，确定符合行业惯例的地下车库收费标准，以保证质价相当、公平合理。
相关法条
《中华人民共和国合同法》
第60条、第61条、第62条
《物业管理条例》
第21条、第40条、第41条
基本案情
上海市长宁区某商务大厦权利人原登记为某房地产公司。年7月，某房地产公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，其中约定：
第一条，甲方将该商务大厦委托给乙方实施物业管理。物业类型为办公楼。
第十三条，乙方负责向业主和物业使用人收取物业管理费每月20元/平方米（建筑面积）（含保洁、保安、房屋设备运行维修、养护费用）等。
第十七条，委托管理期限自年7月20日起至年7月19日止。
第二十一条，管理费由乙方按建筑面积每平方米20元向业主收取。对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金。
第二十三条，车位使用管理费由乙方按下列标准向车位使用人收取：……车库车位：元/个（自由车位）；元/个（机械车位）。
此后，原告与该房地产公司多次续签《前期物业管理服务合同》，委托管理期限延长至年5月19日，合同第二十一条约定的管理费一直为每平方米20元标准。第二十三条约定的车位使用管理费标准于年5月20日至年5月19日期间变更为车库车位-元/个。
其余有关委托管理事项、逾期付款滞纳金等条款未予以调整。
年12月30日，该商务大厦地下室（以下简称涉案地下室）权利人登记为案外人陈某某。
年8月16日
广东省广州市从化区人民法院发布涉案地下室的《竞买公告》，其中载明了拍卖标的的地址、建筑面积、房屋结构、起拍价、竞买人条件、拍卖方式等。
年9月6日
被告通过司法拍卖方式购得涉案地下室。
年12月27日
涉案地下室权利人登记为被告，共有情况单独所有，建筑面积.94平方米，性质为民防工程。
关于涉案地下室的收费情况涉及三个阶段：
◆第一阶段，某房地产公司同意地下车库的收入全归原告所有，用于补贴原告的成本，原告不再向其收取物业费。
◆第二阶段，原告按每月2万元的标准向陈某某支付地下车库的包干费，其余车位收入归原告所有，陈某某不再向原告支付物业费。
◆第三阶段，原、被告对物业费或地下车库的收入分配存在争议，被告未向其支付任何款项。
审理中，被告就涉案地下室物业费收费标向本院申请司法评估。评估机构经评估后，得出的结论最终调整为每月11.75元/平方米。
因被告在获得涉案地下室后未向原告支付任何款项，原告遂提起本案诉讼，要求法院根据前期物业服务合同及续签合同第二十一条的约定，判令被告按每平方米20元的标准向其支付物业费及逾期付款滞纳金。
对此，被告辩称：
1.地下室物业费收费标准不明确，合同中所约定的每平方米20元物业费标准不适用于地下室。
2.地下室物业服务设施配备标准与楼上商业办公场所有区别，地下室物业费理应低于每平方米20元。合同约定的价格背离商业惯例，有失公允。
3.因原、被告对物业费收费标准存有争议，故被告未付物业费不存在过错，不应支付滞纳金。
审判结果
上海市长宁区人民法院于年7月20日作出（）沪民初号民事判决：
◆被告上海某置业有限公司于判决生效之日起十日内向原告上海某物业管理有限公司支付涉诉地下室年12月4日至年2月28日的物业管理费,.58元；
◆驳回原告的其余诉讼请求。
一审判决后，原、被告均未提起上诉，本案现已生效。
裁判理由
法院生效判决认为：
被告对向原告支付地下室物业费（即地下车库管理费）不持异议，主要争议在于《前期物业服务合同》第二十一条约定的每平方米20元物业费标准是否适用于地下室；原告是否应按此标准履行付款义务。
由于第二十一条仅载明“按建筑面积收取物业费”，对于其涵盖的范围是否包括地上及地下建筑物未作进一步说明，反映出该条款本身具有一定的“模糊性”，导致双方当事人在文意理解上存有不同的解释。对此，应进一步通过合同中的其他条款、实际履行过程加以认定。
法院注意到，《前期物业服务合同》第二十三条约定，车位和使用管理费用由原告按每个车位千元的价格向车位使用人收取。由于原告系地下车库的管理方而非产权人，不直接享有车位对外出租的租金收益，故可以看出，一则，原告收取的费用实际由车位租金以及车位管理费两部分组成；二则，合同赋予了原告代为收取上述费用的权利，但未进一步约定租金及车位管理费的分配原则。据此，法院认为，上述条款属有关车库管理费的约定，但未能明确反映地下车库管理费的收费标准。
同时，结合本案地下车库的实际收费履行情况来看，在第一阶段，开发商同意将所有收入的归属权让渡于原告以补充原告的成本支出。在第二阶段，陈某某与原告的实际履行方式变更了第一阶段的约定，即陈某某享有2万元固定车位租金收益，余款均归原告所有，陈某某不再另行支付物业管理费。
据此，可以发现，在第一阶段，因原告代为收取的费用均归其一方所有，故车位管理费的具体数额无法明确。在第二阶段，虽陈某某的收益明确，但原告享有的剩余款项因每年收入上下浮动，导致无法推断出车位管理费的具体数额。
由于合同第二十三条以及第一、二阶段的分配模式均无法确定车位管理费的收费标准或比例，同时前两手产权人与原告于合同外另行协商确定的不同收益结算模式对被告亦不当然具有约束力，故法院认定原、被告之间有关车位管理费的合同条款构成约定不明之情形。
考虑到地下车库系地上办公楼的配套（辅助）用房，物业公司在为整栋大厦提供物业服务的过程中，地上办公楼的服务内容，诸如安保、清洁的频次、标准等均高于地下室，大楼内设施设备诸如电梯、中央空调的使用数量、能源消耗量的分配等，地上办公楼亦多于地下室。因此，现行地下车库管理费的收费原则往往有别于地上房屋，一般采用按车位个数收取定额车位管理费或由物业公司代收租金后与业主按比例分配的方式，尚无地上地下建筑物按统一收费标准收取物业费的普遍交易习惯。
鉴于现有物业服务合同中约定的上述条款以及交易习惯均无法确定涉案地下车库的物业费收费标准，故应根据合同法的相关规定，由原、被告优先通过补充协商方式明确具体金额。然，在被告获得涉案地下室产权后，双方就车位收入如何分配始终无法达成一致意见。在此情况下，由于原告仍为被告提供物业服务，被告亦予以确认并同意按建筑面积乘以单价的方式向其支付物业费，足以表明双方均有继续履行合同并受该合同约束之意愿，故法院可通过司法评估方式确定物业费金额以解决当事人的纷争。
本案中，评估机构通过现场勘查并结合现有资料，根据原告对地下室提供的物业服务内容及水平，评估出地下室物业费按建筑面积计算单价为11.75元，与商业办公楼地下车位管理费收费的行业惯例基本相适应，体现了质价相当的原则，尚属公平合理，可予以采纳。
原标题：《长案释法
合同漏洞填补规则的理解与适用》
